内容：被投诉地点：洞口县文昌街道新平村天坤迴龙府会所105房。该处不动产登记权利人为凌斌，不动产权证书号：湘（2025）洞口县不动产权第0003708号。

天坤迴龙府全体购房业主当初购房时，案涉建筑对外宣传定位为小区业主公共会所，属于小区配套公共服务场所，广大业主均认为该物业属于全体业主共有。后业主才知悉，该会所已登记为个人“单独所有”，现该房屋被对外出租，正在改造开设饭馆餐饮经营。

根据该不动产权证登记信息，房屋用途为城镇住宅用地/办公，法定用途并非商业、餐饮。将办公性质房屋出租开设饭馆，属于法律规定的“住改商”行为。依据《民法典》第279条规定，住宅、办公性质物业改为经营性用房，应当经本栋有利害关系的全体业主一致同意，该餐饮经营未征求利害关系业主意见，程序不符合法律规定。

同时，该房屋产权证并未划定专属庭院，小区大门、花园、内部道路属于全体业主共有部分。现经营者将小区公共大门、公共花园、小区内部道路作为餐馆经营通道、食客休闲活动区域，为餐馆经营接待外来就餐人员，属于利用业主共有部分开展经营性活动，并非普通业主个人通行。依据《民法典》第278条，利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定，召开业主大会表决通过。目前该行为未经过业主大会表决同意，擅自把小区公共区域配套给餐馆经营使用，侵害全体小区业主合法权益。

另外，该建筑原始规划没有配套餐饮专用烟道，按照《大气污染防治法》相关规定，商住综合楼无配套专用烟道禁止新建产生油烟的餐饮项目，若开设炒菜类饭馆，会产生油烟、设备噪音，直接侵扰周边居民日常生活。

现恳请各职能部门现场核查处置以下事项：

1. 核查该处办公性质房屋改作饭馆餐饮经营，是否依法取得利害关系业主一致同意，是否属于违规“住改商”；

2. 核查经营者擅自占用小区大门、花园、内部道路等全体业主共有区域用作餐馆经营配套，未履行业主大会表决程序的违法问题，责令停止占用公共区域开展经营；

3. 核查该餐饮项目建筑有无规划配套餐饮专用烟道，现场排查油烟、噪声污染隐患；

4. 核查该餐饮店营业执照、食品经营许可、消防安全检查等相关手续是否依法合规；

5. 依法制止该违规经营行为，维护天坤迴龙府全体业主合法权益。

投诉人：天坤迴龙府业主

日期：2026年9月1日