武冈市住房和城乡建设局领导：

本人于2026年4月向贵局反映大象物业在皇冠四期小区未验收即进场、恐吓式催收费用等问题，贵局于2026年7月10日作出回复。现就贵局回复内容，提出以下追问：

一、关于回复时效与调查态度：本人4月提交函件，贵局7月才作出回复，耗时近三个月。回复内容未体现任何实地调查、未提及调取前期物业合同备案档案、未询问物业公司实际服务人员配置、未核实锁门禁催收等事实。请问贵局：近三个月的办理时间，贵局实际开展了哪些调查工作？回复中未体现任何调查过程，是否意味着贵局仅凭物业公司单方陈述即作出结论？

二、关于前期物业合同与物业公司“知情”问题：

前期物业合同在贵局有备案。该合同明确约定开发商交付物业的前提是达到法定验收标准，同时约定了物业费的收费标准与服务标准。大象物业作为开发商选聘的前期物业，从销售、建设到交付阶段全程参与，对小区何时达到交付条件、何时完成验收，比任何第三方都清楚。物业公司在明知小区未验收的情况下进场收费，贵局作为备案机关，为何不核查这份合同的实际履行情况？为何不追问物业公司“明知未验收，为何仍配合收费”？

三、关于物业费承担主体的法律适用问题：

贵局回复引用《民法典》第939条、第944条，认为“房屋已交付使用，业主应缴纳物业费”。但《物业管理条例》第41条明确规定：“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。”请问贵局：开发商在房屋未通过竣工验收的情况下通知交房，该“交付”是否符合法律意义上的“交付”？如果开发商将未验收的房屋交给业主，该“交付”行为本身是否合法？如果交付行为本身不合法，依据该交付行为产生的物业费缴纳义务，是否仍然成立？

四、关于物业服务质价不符与锁门禁催收问题：

贵局回复未提及物业服务质价不符问题，也未回应物业公司锁门禁催收是否合规。2026年3月20日，贵局工作人员现场核查已认定小区物业服务“质价不符”，存在电动门无法开启、电梯停运、照明灯不亮等问题。请问贵局：既然已认定质价不符，物业公司按1.2元/㎡的标准收费是否合理？锁门禁催收是否符合《民法典》第944条关于“不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的规定？

五、关于监管职责问题：贵局作为开发商和物业公司的直接行政主管部门，对前期物业合同有备案职责，对物业承接查验有监督职责。请问贵局：在物业公司明知小区未验收的情况下，是否履行了对承接查验的监督职责？是否对物业公司擅自承接的行为进行过核查？是否对开发商违法交付行为进行过督促整改？

最后说明：本人提交此追问，是基于对贵局监管职责的尊重，也是基于对小区业主合法权益的维护。贵局如能提供前期物业合同备案档案、物业承接查验记录、质价不符整改通知等材料，本人愿意配合进一步沟通。如贵局认为本人追问内容有不实之处，也请指出具体依据。