武冈市住房和城乡建设局：

我是“皇冠世纪城”四期项目业主。现就湖南皇冠投资置业有限公司（以下简称“皇冠公司”）违规认筹、违规变更预售许可证，以及贵局相关答复中的问题，向贵局反映情况，恳请认真核查、严格处理。

一、关于违规认筹

2019年2月8日，皇冠公司启动四期项目VIP认筹，业主于2019年3月15日办理VIP卡并缴纳诚意金3万元。然而，该项目《商品房预售许可证》（证号：2020-0006）发证日期为2020年1月16日——认筹时间早于取得预售许可证近一年。

根据《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一条，未取得预售许可的商品住房项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。根据《城市商品房预售管理办法》第十三条，未取得预售许可证预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取预付款1%以下的罚款。违规认筹行为事实清楚，请贵局依法查处。

二、关于违规变更预售许可证

（一）法律依据：预售许可证变更须以规划变更为前提

《城市商品房预售管理办法》第五条规定，申请商品房预售许可须“持有建设工程规划许可证”。预售许可证的核发以建设工程规划许可证为依据，预售面积、楼号等核心内容均源于规划许可。因此，预售许可证的变更，特别是涉及预售面积的变更，必须以规划内容的合法变更为前提。

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”

已批准预售的商品房项目建筑面积等事项有变更的，应持有关部门的批准文件到原发证机关办理变更。

（二）本案事实：规划未变更，预售许可证变更丧失合法基础

2021年9月15日，皇冠公司申请变更预售许可证，增加预售面积218.96㎡，预售证号变更为武住建房售许字（2020）第0006号变更。

核心问题：规划未变更，预售许可证如何能变更？

皇冠公司未提供任何规划变更批准文件；

2025年4月18日，武冈市自然资源局规划验收结论为“整体验收不合格，移交执法处理”，证明规划从未依法变更，建设过程中已擅自改变规划。

预售许可证的变更须提交“经资规部门确认变更的材料”。规划未变更，变更申请缺乏合法前提，预售许可证的变更属于违法变更。请贵局就规划未变更情况下变更预售许可证的法律依据予以书面说明。

三、关于贵局答复中“未违反《商品房销售管理办法》第二十条”的质疑

贵局在武建信答复〔2026〕20号中表示，皇冠公司“未违反《商品房销售管理办法》第二十条”。该条适用的前提是“未导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，或出现影响商品房质量或使用功能的情形”。

然而，规划验收结论已明确：

用地超出宗地界线51㎡；

绿地率减少26%；

停车位减少28个；

代征城市公共绿地及停车位未按审批要求建设。

上述事实已直接导致小区绿地减少、停车位不足、公共配套设施改变，明显属于影响商品房质量和使用功能的情形。规划验收“整体验收不合格”本身就是“影响使用功能”的权威认定。如果这不构成违反第二十条，那第二十条的保护范围究竟是什么？请贵局就此重新核实认定。

四、关于未依法书面通知业主

《商品房销售管理办法》第二十四条明确规定：“经规划部门批准的规划变更，导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，或出现合同约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”“未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

皇冠公司在整个开发过程中从未就上述规划变更以任何形式书面通知业主。业主是在2025年通过申请政府信息公开才得知规划验收不合格的真相。皇冠公司的行为已严重违反《商品房销售管理办法》第二十四条，侵犯了业主的知情权和选择权。

五、请求事项

（一）请贵局依法对皇冠公司违规认筹行为立案调查并作出行政处罚；

（二）请贵局就规划未变更的情况下变更预售许可证的法律依据予以书面说明；

（三）请贵局就规划验收不合格是否构成违反《商品房销售管理办法》第二十条、第二十四条重新核实认定；

（四）请贵局依法认定皇冠公司未书面通知业主违反《商品房销售管理办法》第二十四条，该事实可作为业主依法主张退房权利的行政依据；

（五）请贵局将处理结果依法公示，并向反映人书面告知。

皇冠公司违规认筹、违规变更预售许可证、未依法书面通知业主的事实清楚，规划验收不合格的证据确凿。恳请贵局依法履职、严格处理，切实维护法律权威和业主合法权益。

此致

武冈市住房和城乡建设局

小区业主

2026年7月3日