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律师解答农村房屋拆迁相关问题(二)
何正辉律师 发表于 2020-03-22 10:51:27『标签:维权参考 湘潭->湘潭县 土地房产
律师解答农村房屋拆迁相关法律问题(二)

红网百姓呼声何正辉律师

第一部分:法定程序、补偿范围以及标准

第二部分:权利主体、维权方式

六、农转非人员能否享受拆迁补偿?

我国取消了“农业”与“非农”户口区别。2014年国务院公布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》,意见明确了建立城乡统一的户口登记制度,取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型,统一登记为居民户口等改革措施。

虽然实践中我国现仍存在农业户口与非农业户口,但户口是一种身份权利,拆迁补偿更多是一种财产权利,两者之间没有必然联系。

二)宅基地上房屋的征收拆迁补偿与户口无关

依据《土地管理法》和相关条例的规定,宅基地上房屋征收拆迁的具体补偿方式有三种:

1、有条件的,优先采取宅基地迁建安置,另补偿房屋重建成本;

2、纯货币补偿,就是房屋重建成本价+宅基地地价;

3、房屋置换,相同地段按面积最低比例为1:1。

以上法律规定中我们可以得知,农村户口与宅基地及房屋拆迁补偿的数额没有关联。

三)区分征收补偿与安置补偿:安置补偿与户口有关

农村户口决定着农户是否能拥有耕地与自留地等,依据我国《土地管理法》有关条例的规定,当征收耕地时,农户获得的补偿有:

1、土地补偿费,归农村集体经济组织所有,但法律明确规定主要用于被征地的农户;

2、安置补助费,按照需要安置的农业人口计算;

3、地上附着物与青苗的补助费归其所有者所有。

地上附着物和青苗费的补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有,与农村户口没有关系。但土地补偿费的分配需要参考是否为村集体组织的成员,而认定是不是村集体组织成员的一个重要因素就是户口。另外,安置补助费是对被征收土地上农业人口的安置,农业人口的数量直接影响安置补助费的数额大小。因此,农村土地征收中的安置补偿与户口是有联系的,包括社保安置等都与农村户口有关。

因此,要将征收补偿和安置补偿区分开来:征收补偿是对被征收土地和房屋的价值进行补偿,安置则是对被征收人及其家庭成员生活居住水平的一种保障。户口对征收补偿无实际影响,但安置补偿与户口有较大的联系,具体的安置补偿标准都是由地方政府进行合法制定的。

那么,在遇到征地拆迁时,“农转非”的这部分人还能拿到征地拆迁补偿款吗?

1、因入学而转为非农户口的群体。

学生因入学将农业户口转为非农。期间,正好遭遇征地拆迁,学生就学阶段户籍因政策性移转变为非农,又没有独立的收入来源,集体组织土地收入仍然是学生无可替代的生活保障。这样来讲,不给予就学的非农户口人员征地拆迁补偿并不合理,有违公平的法理逻辑。

而就实际的拆迁情况来说,对于就学的“农转非”人员到底给不给征地拆迁补偿,要看地方的征地拆迁政策。地方可根据征地补偿方案、补偿的具体时间点等相关情况予以确定。大体情况中,对于入学的“农转非”人员还是有征地拆迁补偿的,但这也得依靠在拆迁过程中的谈判协商能力。

2、因参军入伍而转为非农户口的群体。

这一类人员因其原有农业户口已注销,很难从法理上去争取征地拆迁补偿,但可以根据事实状态来认定是不是可以有征地拆迁补偿。就是要看在原有居住地是不是有宅基地或者房屋。如果有的话,还是可以依据宅基地或者房屋争取征地拆迁补偿。当然,这里也有地方征地拆迁政策的限定。也就是根据当地的征地拆迁政策来看,到底是依据户籍补偿,还是依据宅基地或者房屋补偿,这直接关系着参军入伍的“农转非”人员是不是可以拿到合理的拆迁补偿了。

拆迁补偿是否和非农业户口有关系要看具体的拆迁政策,每个项目的政策不同,如有的项目是按房产的面积为补偿计算的依据,对于房产的户口的情况不予以合计,而有的回迁安置项目则把户口的数量做为安置面积的计算标准。因此按户口补偿多存在于有回迁安置房的项目中。

3、另外,只有户口没有住房的情况下是否有补偿?

很多人认为只要是按户口补那么我的户口在就应当有相应的安置就补偿。但实际情况中,在拆迁的细则中会将此类无房有户的情况列为空挂户,即不予任何补偿。

四)继承宅基地上房屋应当获得征收补偿,这与户口无关。

对于已经迁出户口的农民而言,在遭遇宅基地上房屋拆迁的时候是否可以领到拆迁款呢?农村房屋的拆迁补偿如何分配?

宅基地是使用权,房屋的建造是所有权,且根据《继承法》的第三条,继承是公民死亡所留下的个人的合法财产,包括公民的住房。

也就是说依据《物权法》、《中华人民共和国继承法》等相关规定,农转非、户口迁出的被拆迁人仍对其房屋享有所有权,虽然农村的宅基地不允许继承,但其上的房屋是可以继承的,且农村宅基地的房屋一般是由村民自行建造的,自建自住,归属于个人财产,可以作为遗产继承。其继承人一般而言也是可以继承农村宅基地上的房屋的。不过,需要提醒的是,农转非的人在继承父母的房屋之后不可对房屋进行修缮及重建,待房屋自然坍塌后,由集体收回宅基地的使用权。所以一般而言只要房子还在,面临拆迁就有权领取房屋的拆迁补偿。并且农村房屋是按照地上物进行补偿的。

这也就是说,当房屋遇到拆迁时,无论我们的户口是否还在农村,都是可以获得补偿的,这是法律赋予被拆迁人的权利。

七、农村“外嫁女”有权获得拆迁补偿款吗?

农村外嫁女有什么新规定及保障了哪些权益?

1、任何组织和个人都不得以女性结婚为由,侵害本集体农村妇女在农村集体经济中的各项合法权益。

2、外嫁女将户口迁入夫家并获得承包地后,若出现离婚或者丧偶,那么居住地是不可以收回该妇女的承包地的。

3、外嫁女已将户口迁入婆家,那么当地是要尽快安置当事人所获得的承包地等问题。

4、在承包期内妇女外嫁,只要未在新居住地取得承包地的,原住处便不得收回其原承包地。

5、农村土地是按当地户籍人口进行分配的,只要户籍没迁出集体经济组织,那么就享有原户籍所在地的土地征用补偿费用的权益。

6、在农村耕地和宅基地分配和划分上,出嫁女跟农村男子享有同样的权利,因此外嫁女也是可以申请宅基地的。但要外嫁女并没有进行分户,户口在婆家或者是娘家上,当婆家或者娘家申请宅基地时才会有份。

法律有规定农村出嫁女户口必须迁出吗?

出嫁女户口是否迁出,实行的是自愿原则,法律没有明确规定。

八、城镇户口子女可以继承农村房屋拆迁补偿款吗?

我国的《继承法》中所列遗产范围中的房屋

农民的房屋属于个人的合法财产,按照我国继承法的规定是可以继承的。不论是农村村民,还是城市户口的公民,都可以按照继承法的规定享受继承权,并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产,即城市户口的公民可以继承农村房屋。但是城市户口的公民在继承农村房屋时还要受到土地法的限制。

城市公民只能继承农村宅基地上的房屋,而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产,可以继承。

对于所继承的房屋及宅基地使用权的继承问题,实践中通常分情况处理。如果继承人是本集体经济组织成员,符合宅基地申请条件的,可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地;如果不符合申请条件,则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的,如果不愿出卖,则该房屋不得翻建、改建、扩建,待处于不可居住状态时,宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城市居民,比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。也就是说,按照法律规定的地随房走的原则,城市居民可以基于房屋所有权而继续使用宅基地,但是不得进行翻建、改建、扩建等。

如果遇到拆迁的话,城市户口的子女可以获得拆迁补偿款吗?

回答是:当然可以!

农村宅基地房屋的拆迁补偿可以分为两种,一种是对地上建筑物的补偿,地上建筑物,也就是房屋所有权是归产权人所有的,作为父母的遗产,无论户口在哪里,子女都有权继承;另外一种是对宅基上土地使用权的补偿,土地的使用权并不属于遗产部分,所以不能继承。

九、村委会扣留了征地补偿款怎么办?

村委会无权私自扣留征地补偿款。

国家为了公共利益需要,可以依法征收集体所有的土地,并按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的,补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费以及社会保障费。如果实践中遇到了村委会扣留征地补偿款的情况,村民认为村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的,受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销,责任人依法承担法律责任。因此,如果发现分配决议侵犯了自己权益的,则向法院申请撤销,也可以通过其他合法途径向上级有关部门反映,保障自身的合法权益。

实践中,还有以下几种村委会违法违规的情形

1.村委会组织征地拆迁。

根据《土地管理法》相关规定,国家征收土地要依照法定的程序批准后,由县级以上地方人民行政单位予以公告并组织实施。并且房屋征收与补偿工作由市、县级人民行政单位确定的房屋征收部门组织实施。

2.村委会代替村民签署《征收补偿协议》

《征收补偿协议》必须是村民自己签,村委会代签的不算数,除非被征收方委托村委会签订,不然村委会是无权替代村民签署该协议。

3.村委会私自分配征地补偿款。

征收土地时,土地补偿费和安置补助费并不是直接发放给村民的,而是归集体经济组织所有,但并不是说村委会就可以随意支配这个款项,征地补偿款的使用和分配需要经过村民会议讨论决定。

4.村委会收回集体土地使用权。

《土地管理法》规定,属于以下三种情形的土地才可以被收回:为乡镇村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;不按照批准的用途使用土地的;因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。若想要收回土地的使用权,必须在满足上述条件的情况下,报请原批准用地的人民行政单位批准。

十、违章建筑被拆迁有补偿吗?

实践中,农村的房屋建设很多涉及到历史问题,不能简单以有无权证定性。

首先,我们先来说违法建筑的两种违法形式,分为“双违”(违法用地的同时违反规划)和仅违反城乡规划。违法用地这种较为严重的土地违法行为在广大农村地区并不鲜见。而对这类“双违建”,法律规定很严格,有关部门作出责令限期拆除决定后仅留给建造者15天的救济期限。逾期未起诉,违建就可能面临司法强拆的结局。对于仅违反规划即无建设工程规划许可证的违建,《城乡规划法》规定尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。根据《行政强制法》及最高院有关司法解释的规定,这类违建最终将由城乡规划主管部门或者城市管理部门实施行政强拆,而无需申请法院强制执行。其责令限期拆除决定的救济期限是6个月,严格意义上说在决定作出之日起6个月内行政机关无权实施强制拆除行为。

其次,政府对违法建筑强拆时,他们可能会采取以下八个步骤,被拆迁人需要如何应对?

第一步,有关部门进行调查取证,调查涉案建筑是否属于违法建筑。对违建的调查必须由执法人员入户完成,并做相关书面记录。实践中一些当事人在无人入户调查的情况下就收到了责令限期拆除的文书,显然属于事实不清,限拆文书也很可能涉嫌违法。

第二步,有关部门进行告知,当事人进行陈述申辩。《行政处罚法》所规定的程序中,告知是行政机关在作出行政处罚决定前必须履行的法定职责。

第三步,作出责令限期拆除通知。名为“通知”的文书通常是不可诉的,属于拆违的过程性文书,不会直接影响当事人的权利义务。但若“通知”的内容涉及不自行拆除的法律后果,且有关部门并未进一步作出责令限期拆除决定,那么“通知”的法律性质就与“决定”雷同,当事人也就有权提起诉讼进行救济。

第四步,作出责令限期拆除决定。这个决定作出后6个月之内可以起诉,这是当事人起诉的关键期限。一旦错过,再想救济就会难上加难。根据《行政强制法》第44条之规定,只要当事人对这一决定提起了诉讼,就能暂时阻止行政强拆的实施,为自己的进一步依法维权预留足够的时间和机会。

第五步,书面催告。根据《行政强制法》的规定,在作出强制执行决定前行政机关必须履行催告义务,督促当事人自行履行义务。此步骤的性质有些近似于《行政处罚法》所规定的告知,故在实践中一些地方根本没有催告这一步骤就直接实施行政强拆。而这正是当事人务必捕捉的程序违法点之一。

第六步:听取陈述、申辩。《行政强制法》第36条同样赋予了当事人在收到催告书后的陈述、申辩权。行政机关应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行记录、复核。若当事人提出的理由成立的,行政机关应当采纳。

第七步:作出强制执行决定。《行政强制法》第37条规定,经催告,当事人逾期仍不履行行政决定,且无正当理由的,行政机关可以作出强制执行决定。强制执行决定应当以书面形式作出,并载明当事人申请复议或者提起诉讼的途径和期限。但根据“复议、诉讼不停止执行”的原则,此时采取救济恐为时已晚。

第八步:行政强拆。违建拆除的应对,必须坚持“重实体,重程序”的两手抓、两手都要硬原则。尤其是在“以拆违促拆迁”的情形下,积极举证证明自己的房屋为合法建筑也十分必要。实体与程序两路并进,被征收人就有望从这类拆迁套路中全身而退,获取本属于自己的公平、合理的征收补偿。

十一、遭遇暴力强拆应该如何维权?

征收补偿问题未依法定程序解决前,“钉子户”有权拒绝交出土地和房屋。《最高人民法院公报》2017年第1期(总第243期),最高法院的判决对政府征收国有土地和房屋的补偿原则、补偿标准、补偿程序等问题作出了详细论述,值得仔细研读,对行政机关、法院、被拆迁当事人均具有极为重要的参考价值。

但实践中,依然有被强制拆迁的违法现象出现,该如何维权呢?

1、做好可能被强拆的准备:要做好相关准备:完整拍摄房屋内外情况;妥善保管土地或房屋合法证件;尽可能搜集拆迁方发送的一切材料;可以在房屋周围的隐蔽处安装摄像头,拍下强拆人员和强拆行为,确认暴力拆迁主体。

2、暴力强拆及时拨打110报警立案:《公安机关办理行政案件程序规定》指出,公民报案,公安机关要及时受理并制作受案登记表,及时调查处理并制作受案回执单交与报案人。被拆迁户在暴力拆迁过程中未及时报警的,被强拆之后切勿妥协拖延,要第一时间电话报警或者到当地派出所、公安局现场报警,要求立案。报警记录和受案回执单等重要证据要妥善保留。

3、搜集证据避免正面交锋:暴力拆迁中保留现场证据也要讲究方法策略,要灵活巧妙一些。最好事先与周边的亲戚、邻居达成同盟,一旦遭强拆,让他们从旁帮忙拍照或录像,并且及时报警,不要自己披挂上阵,举着手机和对方正面交锋,避免遭到不必要的身体或财产损害。更不要以暴制暴,触犯法律,最终悔恨一生。

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