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律师解答农村房屋拆迁相关法律问题(一)
何正辉 发表于 2020-03-22 10:35:31『标签:维权参考 湘潭->湘潭县 土地房产
律师解答农村房屋拆迁相关法律问题(一)

红网百姓呼声何正辉律师

农村房屋拆迁纷繁复杂的现象,大致可归纳为以下两大方面,律师将一一予以解答。

第一部分:法定程序、补偿范围以及标准

第二部分:权利主体、维权方式

一、农村房屋拆迁征收的流程是怎样的?

合法的征地拆迁程序是怎样的呢?

一)地方政府报批

法律明确规定,征收土地的,由国务院或省级人民政府进行审批。征收基本农田、耕地超过35公顷和其他土地超过70公顷的由国务院审批。征收其他土地的由省级政府审批,并报国务院备案。

二)市、县国土资源部门公告

市、县级人民政府应当收到征地批文10个工作日以内,由国土资源局将征地批文在村委会或村小组进行张贴公告。

三)前期洽谈、现场勘察

一个拆迁工程需要评估公司做,或者是招标,或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况,包括去现场初步勘察,了解评估范围、对象等。

四)签订评估合同,然后制定工作计划

如果某评估公司要参与此次房屋拆迁,需要谈一下收费的问题,评估收费国家有指导性标准,同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。

五)征地补偿款的发放

补偿安置依据:被拆除房屋的用途和建筑面积,一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。

征地补偿安置方案经批准后,由当市、县级人民政府组织当地土地行政主管部门实施征地补偿款的发放。一般征地补偿款先行发放到当地村委会,再由村委会统一组织发放到村民个人。但要清楚《征收补偿协议》是由政府和被征收个人签订的,村委会是没有权利和被征收人签订补偿安置协议的。

二、农村宅基地拆迁补偿的最新标准是什么?

房屋与土地是分开进行补偿的,现行最新的标准具体如下:

一)农村房屋拆迁补偿的标准:

1、草房:一平米1900块钱

2、砖瓦房:一平米2400块钱

3、捣制或预制砖砼结构房屋:一平米2800块钱

4、楼房:一平米3300块钱

5、异地安置补助费:一户2万块钱

二)土地补偿内容与标准

“土地征收”是指国家为了公共利益的需要,按照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地,并依法补偿被征地的农村集体经济组织和被征地人合理补偿金和妥善安置的法律行为。具体要关注最新政策、法规以及拆迁地有关规定。

1、土地补偿费1)征用耕地、蔬菜地,根据国家规定的价格政策,按该土地征用前三年平均年产值(下同)的六倍计算;2)征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地,按该土地年产值的五倍计算;3)征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地,按该土地年产值的三倍计算;4)征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的,原宅基地不再给予补偿;5)征用无收益的非耕地,一般不予补偿。

2、青苗和附着物补偿费1)青苗补偿费,一般按一季农作物的产值计算;能收获的不予补偿。多年生经济林木,可以移植的,由建设单位付给移植费;不能移植的,由用地单位给予合理补偿或作价收购;2)房屋拆迁,按房屋结构、面积、新旧程度,给予合理补偿;违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物,不予补偿;3)农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物,按照实际情况付给迁移费或补偿费。

3、安置补助费1)征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位,征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍;征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位,征用每亩耕地安置补助费以年产值的四倍起算,人均耕地每减少零点一亩,安置补助费相应增加年产值的一倍,但最高不得超过年产值的十倍;2)征用非耕地安置补助费,按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算;3)征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地,不支付安置补助费。

4、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省人民政府批准,可以增加安置补助费。

5、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费,除应当属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外,其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理,用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助,任何单位和个人不得挪用或占用。

6、大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法,由省人民政府根据国家规定另行制定。

三、拆迁安置房的性质是什么?

集体土地性质的拆迁安置房为不能上市交易的产权房屋,即不能自由买卖。国有出让土地性质的拆迁安置房为可上市交易的产权房屋(统称全产权房屋)。

四、农村空闲宅基地遇拆迁如何补偿?

宅基地与房屋既有区别又有联系:二者的关系具体表现在:宅基地是房屋存在的基础和承载物,没有宅基地,房屋就无法存在,相反,没有房屋,宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地,从而变成了一般的其他土地,因而二者在空间上是统一的,在法律概念上是一致的,房屋是建造在宅基地上的房屋,宅基地则是以承载住房为目的的土地,二者密不可分,共同构成了有机联系的整体。

根据我国法律规定,农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样,我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况,但农村土地使用权可以依法为农民享有。

五、对补偿标准有异议,被征收人可以怎么做?

法律规定的一般标准部分公平公开公正,对于个体差异部分可以协商谈判。

拆迁应当“先补偿后拆迁”。政府为公共利益进行的拆迁,必须通过正常的程序,即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上,能进行房屋的拆迁。而商业性开发,也必须由开发商与屋主先进行谈判,在达成协议后才能进行拆迁。先补后拆,拆迁涉及到被拆迁人的直接利益,补偿又是拆迁的关键,二者都是容易引起矛盾和摩擦的激发点。在保护被拆迁者利益上,必须遵循“维护公共利益”的原则。过去拆迁都是先腾空再签订补偿安置协议。今后,被征收人先签订房屋征收补偿协议再搬迁,能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。

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