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群众关心的“小问题”中有大学问
xfz 发表于 2018-02-10 11:49:48『标签:维权参考 长沙 其它

  一个寻常而又典型的问题。

  2017年8月的一个清晨,我像往常一样打开红网的网友留言栏目,查看是否有新的关于我市的问题反映,一个醒目的留言标题映入眼帘——《县某小区开发商和物业公司非法销售地下车位》,网友在留言中写道:小区地下车位所有权应当归属于全体业主,但小区开发商强行非法销售租赁地下车位;另外,物业公司收取费用时,不能提供税务局规定的正式发票,希望政府能够督促开发商和物业立即停止侵权行为,公开全小区业主公共摊用面积的具体使用情况。

  一个寻常而又典型的小区物业纠纷问题,我看完网友的留言后,心里对这个问题做了一个初步判断。关于小区物业的问题并不罕见,但相对难以处理:业主和物业各持一词,一般来说所争执的焦点是业主觉得物业没有正确履职,而物业则觉得业主的要求众口难调。在处理的时候,调解吧,因为利益不一,业主与物业、业主与业主的关系错综复杂,难以达成一致;走法律途径吧,需要投入的精力太多,花费时间太长。

  不过判断归判断,处理起来我一点也不犹豫,因为小区物业管理应当是住保局的职能,所以我收到留言后,立刻交办到市住保局,要求他们迅速调查处理并答复。

  群众关心的问题一定要弄清楚,地下车库权属到底如何认定?

  出乎我意料的是,第二天一上班,市住保局就将答复材料交了过来。一个看起来比较复杂的问题,这么快就调查处理好了,收到答复的时候,我不禁为作风建设持续发力带来的部门高工作效率点了个赞。但看完材料之后,我这个从事网络问政工作的老司机也有些犹豫了,因为,从材料来看,在网友关注的地下车库权属的问题上,我也有了疑惑。

  正如网友留言:买下一套房子,已经在购房的时候扣除了公摊面积,怎么连个停车位都还要另外付几万块钱购买或是花几百块钱一个月来租用呢?公摊面积都包含哪些面积呢?在答复材料中的表述是“在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下,规划内的车位、车库应根据约定来确定归属,也就是说建筑区划内规划建设的车位属开发商所有,可以出售或出租。”既然车位、车库应根据约定来确定归属,那么就应当有一个约定的过程或者协议,现在有纠纷那么就说明是这个约定缺失了,那怎么就能够直接得出车位属开发商所有的结论呢?

  为了尽快弄准这个问题,我在要求住保局补充说明的同时,开启了请教自学之旅。在咨询了专家后,我终于找到了依据:根据《物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该小区属“人车分流”的规划设计,其地下车位是建筑区划内规划用于停放汽车的,因此产权应属开发商所有,开发商可以出售或者出租。

  同时,住保局也把调查结果反馈了过来,该小区总占地面积、报建的建筑面积、实际房屋建成面积都数据清晰,地下停车位未纳入公摊面积范围。

  网友担心的开发商占用公摊面积建地下车库非法出售获利的问题是不存在的。疑点弄清楚之后,我已经放了一大半的心,因为网友所关心的核心问题已然清晰,我也开始着手梳理答复稿。但在梳理过程中,又一个疑问悄悄浮现。

  群众也许是顺口一说,但有疑问不能不查,物业收费到底如何征税?

  网友质疑的是开发商和物业侵权,这个问题可能是因为误解,但他指出的物业公司收费没有提供正式发票这个现象不会有错啊,是否涉嫌偷税漏税呢?想想我自己每年交物业费的时候,好像从没向物业公司要过发票,一般都是拿个收据完事,也从没想过交物业费是否应当索要发票。但从住保局的答复来看:“该小区住宅物业服务费发票是正规税务发票,车库租赁由开发商委托物业公司代管,收取租金时提供的票据为物业公司临时发票。物业公司代收租金转交开发商,由开发商到税务部门统一开具正规税务发票后再告知业主。”那么问题又来了,物业公司收取物业费和车位租金时是应该要提供正式发票的,但开发商会不会如时如数开具发票?如何告知业主?

  经调查,我发现实际操作和政策规定有一定的出入,现实状况是物业公司收取物业费时开具的票据,有的是税务发票,有的是公司内部收据,采取的是“按帐征税”方式,依照《物业服务合同》的房屋面积,收费标准核定税额全年应缴税额。也就是说,物业公司物业费的税额一年一次缴纳。而从法律规定来看,物业公司属于增值税小规模纳税人,税收征管方式为“查账征收”,物业收取的物业服务费和车位租赁费,无论其开具的是增值税发票还是内部收据,均应计入收入,按季向国税主管机关如实申报缴税。这中间会不会有什么问题?

  问题相对专业,我不敢武断,决定立刻通知住保局、国税局的相关负责同志来市委督查室,就该小区有关问题开会。经过激烈讨论,形成了一致意见:物业公司收费用内部收据本身不是问题,但它是否按时申报缴税才是症结所在。最终决定由市国税局组织人员对该小区物业所收取的物业费和车位租赁费是否按照规定申报缴税的情况进行税务检查,查清查实纳税情况,严厉打击偷漏税行为;由住保局物管中心加大对该物业公司的监管力度,严禁发生各类违规行为。

  到这时,我才对所有问题做到了心中有数,在通过住保局找到了网友业主的电话号码后,直接与网友电话联系,向他耐心解释了地下车位权属、公摊面积、费用发票等问题,网友是一位外地人,不在本地工作,在二十多分钟的通话之后,我与他已经像朋友一样聊得十分投机,最后,网友对答复的高效准确表示由衷地称赞。

  两天后,国税局反馈了对该小区物业公司进行税务检查的结果,经查,该公司确实存在没有及时申报缴税的情况,国税局对该物业公司作出了责令补缴税款并加收滞纳金的处理。

  感悟:小问题中有大学问。

  作为从事网络信访答复的工作人员,其实日常工作中碰到的大多是鸡毛蒜皮的小事,而且网络问政要的就是速度,就是效率,不然群众有问题为什么不通过传统邮寄书信,或者直接到信访局上访反映呢,就是因为网络问政留言反映问题更快捷,更通畅。群众能够来这里反映问题,本身就是对我们的信任,有什么理由不处理好呢?

  当前“放管服”改革是改革中的重点,而从这样一个小故事来看,我们的行政审批制度确实有很大的改革空间,我作为一个市委办的工作人员,在处理这样一些小问题时,还有那么多的疑问,还需要咨询那么多的部门,那么,群众怎么办?

  问题虽小,但群众无小事,细微处见真章,只要细心钻研,小问题中一样有大学问。

  (来源:红网《论道湖南》频道“工作随笔”栏目  作者:宁乡市委督查室  钟胜蓝  时间:2018年2月7日)